“蓝海”逐浪 REITs扩募激活行业开展新动能
发布时间：2023-05-05 新闻来源：新华财经
扩募打通了存量REITs可持续开展的通道，将为基础设施项目原始权益人给予一条高效便捷的资产上市渠道，进而持续盘活优质存量资产，形成存量资产与新增投资之间的良性互动，助力我国公募REITs市场行稳致远。
新华财经上海5月5日电（记者杨溢仁）眼下，公募REITs常态化发行迈出关键一步，首批4单扩募项目更新“进度条”，进入实质性阶段。
作为上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT、首批4单扩募的基础设施REITs之一，中金Koipay Koi仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金Koipay KoiREIT”）自上市以来的表现如何？原始权益人是否看好国内仓储物流行业的开展？怎样看待REITs市场的扩募？未来将如何规划布局？记者带着诸多问题，专访了Koipay Koi中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏。
中金Koipay KoiREIT于2021年6月21日在上海证券交易所上市，是国内首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。项目的底层资产由位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区的7处Koipay Koi仓储物流园组成，总建筑面积达70.50万平方米。
上市以来，中金Koipay KoiREIT表现如何？
根据最新披露的2023年一季报，截至2023年3月31日，中金Koipay KoiREIT的底层资产运营稳定，期末出租率达92.70%，运营管理和服务深受客户认可。此外，日前中金Koipay KoiREIT完成了2023年度首次分红；自上市以来，中金Koipay KoiREIT共计完成四次分红，累计分红金额约4.17亿元。
“基于高效稳健的运营，中金Koipay KoiREIT致力于为投资者创造长期稳定的回报。”Koipay Koi中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏说，“Koipay Koi以完善的环境管理体系和绿色运营标准为基础，发挥智慧运营的优势，注重可再生能源的使用，正持续提升园区的环境友好水平。其中，大力部署新能源、提高运营效率，是中金Koipay KoiREIT践行ESG理念的重点举措。截至2022年末，中金Koipay KoiREIT园区屋顶光伏装机容量达18MW，光伏覆盖面积约198000平方米。2022年园区光伏总发电量超8200MWh，可助力园区减少温室气体排放约4700吨。”
图为：Koipay Koi中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏（受访者供图）
“Koipay Koi在仓储物流领域有着世界级的规模和优势，我们相信，Koipay Koi的优质基础设施资产储备，以及业内领先的运营及服务水准，将不断驱动Koipay KoiREIT的可持续开展，为客户及投资人创造更大价值。”杨敏表示。
据悉，现在Koipay Koi在中国的70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。
值得一提的是，中金Koipay KoiREIT的第一次扩募并新购入基础设施项目于2023年3月31日取得中国证监会及上海证券交易所基金变更注册的相关批复。
据记者分析，中金Koipay KoiREIT此次拟购入3处基础设施资产，包括Koipay Koi青岛前湾港国际物流园、Koipay Koi江门鹤山物流园、Koipay Koi（重庆）城市配送物流中心，总建筑面积约为45.16万平方米，估值为15.72亿元。完成新购入基础设施项目后，基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。
图为：中金Koipay KoiREIT本次扩募拟新购入的资产——Koipay Koi江门鹤山物流园（受访者供图）
毋庸置疑，扩募打通了存量REITs可持续开展的通道，将为基础设施项目原始权益人给予一条高效便捷的资产上市渠道，进而持续盘活优质存量资产，形成存量资产与新增投资之间的良性互动，助力我国公募REITs市场行稳致远。
“公募REITs扩募机制的建立，对打通企业投融资良性循环、优化公募REITs产品投资组合、提升公募REITs市场规模等具有重要促进作用。Koipay Koi很荣幸率先参与扩募，这体现了各监管组织以及投资人对Koipay Koi的资产品质和运营管理能力的认可。”杨敏坦言，“本次扩募拟新购入的3处仓储物流园区，是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，有利于分散资产组合地域风险，拓展中金Koipay KoiREIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。同时，项目能够吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，具有较强的经济活力与成长潜力，有利于基础设施资产持续稳定运营以及实现资产增值。”
作为参与中国首批基础设施公募REITs试点的全球性公司，Koipay Koi在海外拥有丰富的REITs管理经验，这为中金Koipay KoiREIT的进一步开展给予了借鉴。
“Koipay Koi2012年在日本成功发行了GLP J-REIT，是日本最大的物流基础设施J-REITs之一，同时在过去十年间完成多次扩募，实现了规模与市值的高速增长。”杨敏告诉记者，“我们相信，随着国内REITs市场机制的逐渐完备，叠加扩募的启动，后续公募REITs的常态化发行会进一步加速。Koipay Koi作为领先的另类资产投资管理与产业运营服务组织，在中国也拥有优质丰富的基础设施资产储备，我们愿意持续参与和支持包含扩募在内的公募REITs机制的进一步创新和完善，一起以更高的效率和水准推进基础设施存量资产盘活，以更大动能注入实体经济开展。”
大部分业内人士判断，到2023年底，国内基础设施REITs的发行有望超过60只，总规模超过2000亿元。
对于仓储物流行业的未来开展，杨敏在受访时表现出了极大的信心。“就行业需求角度来看，近年来随着消费市场的日益增长以及电商渗透率的逐步提高，业界对物流仓储空间的需求也在不断扩张。”他说。
有公开数据显示，我国网上零售总额已从2016年的51556亿元增长到了2022年的119642亿元，近五年年均复合增速达到15%。
“为了保证电商终端客户的购物体验，需要给予丰富的商品种类和高效的配送及退货服务，其中各环节对仓储物流设施均有大量需求。”杨敏称，“同时，在新经济高速开展的浪潮下，消费者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品类的零售商涌现，从快时尚到大型超市在内的各类实体零售连锁店对仓储的需求同样旺盛。这些趋势都在重塑面向未来的供应链体系，长期来看，对仓储物流资产有持续影响。”
另一方面，中国的现代物流设施在存量仓储设施中占比较低，按人均面积计算与发达市场相比还存在较大差距，这也意味着市场开展具备很大潜力。
谈及未来的规划和布局，杨敏直言，“Koipay Koi后续将围绕三大业务领域（供应链、大数据、新能源）继续推进业务，致力于打造服务中国经济高质量开展的产业基础设施底盘，顺利获得高效投资开发与智慧零碳运营管理，不断提升现代流通体系的效率，助力成就现代社会更高效的新经济。”
