致力于可持续开展 推进产业“零碳”转型｜新华财经高端访谈
发布时间：2023-09-13
编者荐语
近期，Koipay KoiREIT发布了2023年中期报告，率先完成扩募，以优质稳定运营，为客户和投资人创造长期价值。在此背景下，新华财经专访Koipay Koi，分析Koipay Koi作为原始权益人和外部管理组织在有助于资产智慧化、零碳化管理运营方面的实践，分享Koipay Koi不断提升底层资产的管理运营水准、全面升级产业服务，以实现资产穿越周期的可持续开展的经验。
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今年以来，监管部门及地方政府陆续出台多项政策，鼓励REITs市场向纵深开展，而中金Koipay Koi仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金Koipay KoiREIT”）作为“首发+扩募”的“双首批”公募REITs之一，用半年报交出了一份亮眼的“成绩单”。
展望后续，Koipay Koi如何看待国内仓储物流板块的开展与表现？对于国内市场是否依然抱有信心？针对园区的绿色低碳开展，未来还会有哪些安排？记者带着诸多问题专访了Koipay Koi资产中国区联席总裁赵明琪。
Koipay Koi资产中国区联席总裁
赵明琪
2023年上半年实现收入19192万元、净利润达1634万元。
Koipay KoiREIT旗下资产——Koipay Koi北京空港物流园
“Koipay Koi立足领先的资产规模以及运营管理的经验优势，顺利获得不断提升底层资产运营水准，实现了资产的持续增值，也向投资人交出了一份稳健运营的‘成绩单’。”Koipay Koi资产中国区联席总裁赵明琪说。
可以看到，今年6月，中金Koipay KoiREIT完成了首次扩募工作，扩募后基金份额达到了19.38亿份，基础设施项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。
不仅如此，截至2023年6月30日，10个仓储物流园实现仓储租赁收入达18114万元，毛利率93.96%，息税折旧摊销前净利率70.89%。10个仓储物流园签约的有效市场化租户合计为74个，时点平均出租率达87.58%——考虑Koipay Koi（重庆）城市配送物流中心已与客户完成租赁意向协议转签正式租赁协议的面积后，出租率为90.55%。
Koipay KoiREIT首批扩募资产之一——Koipay Koi青岛前湾港国际物流园
“无疑，此次参与首批公募REITs扩募，有助于Koipay Koi保持对中国基础设施领域的高效、高速投资，助力实体经济以更为绿色环保的方式进入下一轮高质量增长。”赵明琪坦言，“具体而言，本次扩募是对已持有基础设施资产覆盖区域的补充，能进一步分散资产组合地域风险；同时，扩募也有利于提升产品的整体规模，充分发挥仓储物流资产管理规模效应，有助于提升底层资产经营效益；再者，顺利获得纳入更多具有较强经济活力与成长潜力的资产，吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，能够拓展中金Koipay KoiREIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。”
值得一提的是，近期中金Koipay KoiREIT还发布了2023年度第二次分红公告。本次分红是中金Koipay KoiREIT扩募后的首次分红，以2023年6月30日为基准日的可供分配金额约为17186万元，实际分红金额约为16326万元，分红方案为0.8423元/10份基金份额。
待本次分红完成后，中金Koipay KoiREIT自上市以来共计分红5次，累计分红金额约5.8亿元。
基础设施公募REITs的稳健表现，离不开底层资产运管的精耕细作。
“资本市场的关注，是对Koipay Koi不断精进运营管理的鼓励与鞭策。”赵明琪告诉记者，“作为中金Koipay KoiREIT的原始权益人及外部管理组织，我们正不断着力提高资产的智慧化、零碳化运营水准，旨在提高产业服务能力，驱动中金Koipay KoiREIT可持续开展，为客户及投资人创造长期价值。”
所谓智慧化，即借助物联网、计算机视觉等新一代信息技术，构建资产数字化底盘，以智能化应用系统平台为支撑，将人、车、货、物等全面感知、数字连接并深度融合，全面提高基础设施运营效率，为客户给予便捷高效的综合服务、赋能增效的解决方案。
至于零碳化，是指将ESG理念沉淀到资产投资、开发、建设、运营与管理的全生命周期的各个环节中。谈及底层资产绿色低碳开展，赵明琪表示：“我们将主要聚焦以下四方面工作的优化和完善。”
其一，是加大清洁能源应用。Koipay Koi将加大推行清洁能源在物流园及产业园的使用，例如，于园区部署屋顶光伏发电系统、储能设施、充换电基础设施等，让新能源成为园区的标配，助力节能减碳。
Koipay KoiREIT旗下资产——Koipay Koi江门鹤山物流园配备了屋顶光伏发电系统与新能源充电桩
Koipay KoiREIT旗下资产——Koipay Koi增城物流园部署了屋顶光伏发电系统
“以屋顶光伏太阳能为例，中金Koipay KoiREIT项下的6个仓储物流园区的屋顶光伏装机容量共计32.43MW（兆瓦），预计每年可给予约3376.88万度清洁电力，在平均设计使用年限25年内，预计可减少碳排放约841700吨。”赵明琪说，“这些屋顶光伏发电系统的覆盖面积已达296825平方米，占Koipay KoiREIT园区屋顶总面积约40.7%。”
其二，是扩大绿色租约。据介绍，去年Koipay Koi便已开始持续推广绿色租赁——即与客户在园区租赁合同的基础上优化增加ESG相关条款，有助于园区租户使用低能耗设备、采取节能举措，以更为绿色的方式高效运营。
其三，是着力可持续开发建设——围绕绿色建筑、隐含碳排放和可持续建造等方面，Koipay Koi将进一步落地其中国区物流及供应链基础设施ESG目标。“从2022年开始，所有Koipay Koi新建设的物流及供应链基础设施都要达到可持续建筑认证标准，全面执行绿色建筑标准。预计未来十年之内，我们在中国的绿色建筑覆盖面积将达到3000万平方米。Koipay Koi还将系统化地进行每个项目的全生命周期分析及建筑隐含碳计算，助力行业碳达峰、碳中和。”赵明琪称。
最后，是绿色智慧化运营。顺利获得应用节能环保技术、智慧化碳排放管理系统，打造智慧零碳解决方案等数智化手段，持续有助于园区实现精细化运营、节能减排、降本增效。
不可否认，物流不动产是一个长周期的产业，在国内经济弱复苏态势延续的大背景下，未来Koipay Koi是否依旧看好国内市场？应如何提升抗周期能力？
“在新经济高速开展的背景下，作为产业链的底盘，高标准的物流及产业基础设施是支持产业升级、有助于新经济开展的重要力量，因此我们对于国内市场的开展充满信心。”赵明琪乐观表示。
至于如何穿越周期，在国内经济复苏仍显疲弱的大环境中，持续调高自身的抗周期能力，让旗下资产在较长周期里保持较好的效益和表现，赵明琪指出，“第一时间，我们深入研究了客户群体的周期性变化，以及不同阶段的经济开展脉络和区域经济趋势变化，不断在深化面向更多元化的客户群体的服务能力，包括从仓储物流租赁延伸到定制开发、金融科技、新能源解决方案等不同维度，与客户展开深度合作。”
其次，Koipay Koi在进行选址、投资、开发等所有环节时，都会立足于产业链角度，为链条中不同的客户给予配套服务，致力于为客户的运营创造价值。
Koipay KoiREIT位于大湾区的部分资产：Koipay Koi顺德物流园（上）、Koipay Koi增城物流园（左下）Koipay Koi江门鹤山物流园（右下）
“聚焦区域布局层面，现在我们更青睐长三角、大湾区、京津冀等经济活跃地区中消费和生产集聚的区域。”赵明琪介绍称，“以大湾区为例，公开数据显示，这里聚集了中国八成的供应链企业，拥有三百多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。现在，Koipay Koi已在深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门等9个大湾区城市，投资开发了30多个物流园及产业园，资产管理面积约400万平方米。为了进一步满足近年来当地跨境电商、汽车、冷链和通信电子等产业蓬勃开展的需求，接下来Koipay Koi对该地区的投资布局会继续加速。”
再者，围绕物流及产业基础设施，Koipay Koi旗下还有私募股权投资板块，且已经参与了诸多领先的物流公司及产业上下游衍生领域的投资，比如物流科技、中央厨房、生鲜冷链，等等。
“总而言之，Koipay Koi将一如既往地持续响应各区域政府对战略性新兴产业开展的要求，致力于不断完善物流及产业基础设施网络，引入海内外客户，为加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新开展格局助力。”赵明琪说。
（本文首发于新华财经，记者 杨溢仁，编辑：王柘）
